Дивидентите изпреварват паричните потоци във водещия фонд за имоти на Blackstone

Водещият фонд за парцели на Blackstone не съумя да генерира задоволително пари, с цел да покрие дивидентите си предходната година, което натовари инструмента, който частната финансова група счита за плацдарм на пазара за вложители на дребно.

Тръстът Blackstone Real Estate Income Trust за $60 милиарда генерира $2,7 милиарда парични потоци през 2023 година, най-много от наеми от портфолио, обхващащо хиляди хранилища, жилищни здания и центрове за данни в Съединени американски щати, съгласно годишния му доклад.

Той изплати систематизиране на повече от $2,8 милиарда, което докара до първия годишен дефицит на парични средства от интервенции за покриване на изплащания към акционерите.

Дефицитът акцентира рисковете за десетки хиляди самостоятелни вложители, които са вложили пари във фонда за некотирани парцели, първия артикул на Blackstone за богати вложители на дребно.

Инвеститорите в парцели необятно считат коефициентите на погашение, надвишаващи паричните потоци, за проблем в дълготраен проект. Reits са склонни да изплащат 90 % от приходите, само че всичко над 100 % се счита за неустойчиво, защото в последна сметка може да се наложи фондовете да поемат повече задължения, да издават нови акции или да продават активи, с цел да финансират дивиденти. Фондовете, които не печелят задоволително, с цел да се оправят с изплащането на дивиденти, постоянно са принудени да понижат изплащанията.

„ Винаги бих бил внимателен за всяка компания, която не покрива дивидентите си “, сподели Нейт Копикар, сътрудник в хедж фонд Orso Partners, която е заложила против акции на Blackstone.

Повечето обществено регистрирани имотни тръстове в Съединени американски щати могат елементарно да покриват дивиденти, употребявайки парични потоци от наеми, съгласно Green Street, изследователска група за търговски парцели.

„ В по-голямата си част в света на изброените Reit, покритието на дивиденти е напълно положително “, сподели Майкъл Нот, началник на US Reit Research в Green Street. Той сподели, че котираните Reits сега покриват приблизително 125 % от своите изплащания на дивиденти от парични потоци.

За разлика от тях, Breit се бореше да покрие разпределението си с паричен поток от оперативни действия. Тези парични потоци покриха единствено 95 % от изплащането през 2023 година, съгласно годишния доклад.

Паричните потоци на Breit от оперативни действия спаднаха леко през 2023 година, защото тя продаде парцели и остави пари в ликвидни вложения, с цел да посрещне назад изкупуване. Той е продал благосъстоятелност против облаги, с цел да направи съществени вложения в центрове за данни, които към момента се приключват и не генерират наем.

Паричните му потоци също бяха понижени от момента на покупките на парцели, продажбите и събирането на доходи от наеми, и заплащания на разноски, наред с други фактори, съгласно хората, осведомени по въпроса.

Въпреки скромния спад на паричния поток, общите разпределения на Breit са нарастнали с близо 3 %, най-много вследствие на нарастване на междинните акции в обращение през годината, съгласно документите за скъпи бумаги.

Breit разкрива други индикатори, употребявани по-често от обществените тръстове за вложения в недвижими парцели. Неговите поправени средства от интервенции, които Green Street употребява за анализиране на тръстове за социална благосъстоятелност, са 2,1 милиарда $, или 74 % от дивидентите, до момента в който „ средствата, налични за систематизиране “ на Breit са 1,7 милиарда $, или 61 %.

Големи тръстове за частна благосъстоятелност, сходни на Breit, ръководени от капиталови групи, в това число Starwood Capital и Brookfield, също регистрират парични потоци, които не дават отговор на разпределенията през 2023 година, демонстрират документи.

Хора, близки до Blackstone, признават, че Breit не е покрила напълно разпределението си през 2023 година, само че споделиха, че кумулативният му паричен поток от интервенции от основаването му през 2017 година е покрил 103 % от изплащането му заради високи коефициенти на покритие в предходни години.

Недостигът не основава парична рецесия за фонда, защото малко над половината от вложителите в Breit избират да вземат дивидента си в брой, до момента в който останалите разпределят в спомагателни акции, означават те. Паричните потоци на Breit в действителност покриха паричната част от дивидента му.

Хората също означиха, че какъвто и да е недостиг няма да повлияе на общата възвръщаемост на вложителите, тъй като ще бъде посрещнат със съответния спад в чистата стойност на активите на фонда. Според изчисленията на Blackstone Breit генерира 10,5 % годишна обща възвръщаемост, в това число дистрибуцията.

„ Breit покри повече от 95% от дистрибуциите през 2023 година с паричен поток от интервенции. Всички непотребни разпределения се отразяват изцяло в регистрираната чиста стойност на активите на Breit, което води до нулево влияние върху общата възвръщаемост “, сподели Блекстоун в изказване.

Breit разполага с повече от $8 милиарда ликвидност, неотдавна сподели на вложителите.

Недостигът идва на фона на нараснало безпокойствие по отношение на цената на недвижимите парцели и по-специално Breit.

През декември 2022 година Blackstone беше заставен да наложи ограничавания върху вълната от претенции за назад изкупуване от жадни за пари вложители. През последните месеци Breit съумя да извърши всичките си назад изкупувания, позитивна наклонност за фонда. И въпреки всичко вложителите не престават да притеглят милиарди долари всяко тримесечие.

Blackstone посочи на видно място доходността на разпространяване на Breit от 4,6 % в маркетингови материали. Доходността беше доста привличане за доста вложители, които вложиха повече от 50 милиарда $ във фонда сред 2017 година и 2022 година, когато най-ниските лихвени проценти означаваха, че има малко артикули, които оферират сходна възвръщаемост.

В своите финансови документи Breit предизвести, че в случай че не е в положение да генерира задоволително паричен поток от интервенции, с цел да финансира напълно разпределението, изплащането може да бъде направено посредством спомагателни заеми, продажба на активи или връщане на инвеститорски капитал, който би „ довело до това, че разполагаме с по-малко налични средства за придобиване на парцели или други вложения, свързани с недвижими парцели “.

„ В резултат на това възвръщаемостта, която реализирате от вашата инвестиция, може да бъде понижена “, се споделя в подаване, до момента в който отбелязвайки, че сходни ограничения могат да „ окажат негативно влияние върху способността ни да генерираме парични потоци “ или „ да понижат интереса ви към нас на процентна база и може да повлияят на цената на вашата инвестиция “.